物件に面する建築基準法42条2項道路:公道、私道どっち?

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公道or私道

皆さん、こんにちは。今日は不動産の重要事項説明でよく取り上げられる「公道」と「私道」について、特に建築基準法42条2項道路で、公道に面している物件の場合の対応についてお話しします。

重要事項説明書における「公道・私道の別」

セットバック部分が私人名義となっている物件の場合、重要事項説明書における「公道・私道の別」は、「公道」にチェックすべきか、「私道」にチェックすべきか、それとも「公道」「私道」の両方にチェックすべきか。これは結構迷ってしまう、不動産あるあるの話です。

重要事項説明書における「公道・私道の別」についてです。この場合、公道(42条2項道路)に面しているので、「公道」にチェックすべきです。ただし、セットバック部分については特別な注意が必要です。この部分は道路として扱われるため、備考欄に詳細を記載すべきでしょう。

公道でのセットバックをする場合には、「行政庁に寄付」「行政庁による管理を委託する」「自主管理」を選ぶことが出来ます。後の扱いが楽になると思いますので寄付か管理委託を選択する方が多いのではないかと思います。
行政庁に寄付する場合の登記手続きや費用は行政庁で行うことが多いと思います。

自主管理を選択した公道のセットバック部分は文字通り自主管理になりますので、そのセットバック部分を売買等で承継した場合は自主管理という選択も同時に承継しますので、売買を行う場合はそのこともしっかりと説明すべきでしょう。

公道と私道の区分基準

「公道」と「私道」の区分について所有権名義によって区分されるのが一般的ですが、実は国の機関が所有する私道があり、私人所有地だけで構成される公道も存在します。
例えば財務省が所有する位置指定道路は私道扱いで、通常の私道同様に掘削等の承諾が必要になりますし、民有地の区管理道路もあります。

所有権を基準に判断するなら名義を基準に「公道」か「私道」かを区分するのが適当です。ただし、重要事項説明において「公道・私道の別」を説明する理由は、例えば購入目的が建物が建てられるかどうかというものであった場合にはそれを判断するための根拠として説明することになっているので、その道が建築基準法上の道路であるかどうかが重要になってきます。

一見道路のようでも通路であったり、暗渠であったりするので、購入目的に合った説明をする必要があります。

「公道」と「私道」の区分は一概には判断しにくいのですが、重要事項説明書での記載には注意を払い、その先にある物件購入者に対して不測の損害を防ぐための十分な説明をすることが重要です。

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