土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があります。
路線価は、土地の面する道路の１㎡当たりの価額で路線価図として公表されています。
一方倍率方式は、路線価が定められていない地域で使われる評価方式で、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出します。
国税庁｜路線価図・評価倍率表
路線価
路線価図の見方
路線価図は、接している道路に表示されている数字を見ることから始めます。
この図では、赤い敷地が接している道路に「３００C」と表示されています。路線価図は１０００円単位で表示されていますので、ここでは㎡単価300,000円と読むのが基本です。
路線価の補正
路線価方式での評価は、道路に接している状況や敷地の形状によって次にあげる補正率などをかけて評価額を計算します。
- 奥行価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 二方路線影響加算率
- 地積区分に応じた不整形地補正率
- 規模格差補正率
- 間口狭小補正率・奥行長大補正率
- がけ地補正率
- 特別警戒区域補正率
ここでは奥行価格補正率、側方路線影響加算率、二方路線影響加算率について説明していきます。
地区区分
補正率・加算率は地区区分によって変動しますので、まずは敷地がどの地区区分に該当するか調べます。
路線価図の上部には次の様な記号があります。
路線価を表示している記号は地区区分を表しています。
（例）
都庁通りに面するエリアは「ビル街地区」となっています。
西新宿の飲食店が多いエリアです。ここは「高度商業地区」となっています。
奥行価格補正率
一方接道地の計算例
完全な整形地で、地区区分は「普通住宅地区」という想定です。
普通住宅地区で奥行き18mだと、補正率は1.00となります。
奥行価格補正率表は画像をクリックで拡大します
（路線価）×（補正率）×（面積）＝（評価額）
500,000×1.00×180㎡＝90,000,000円となります。
側方路線影響加算率
角地の計算例
普通商業・併用住宅地区で完全な整形地という想定です。
角地の場合はどちらの道路の路線価を基準に考えるかというところから入ります。
まずはそれぞれの路線価に奥行価格補正率をかけて大きい方を正面路線、もう一方を側方路線として扱います。
奥行価格補正率表は画像をクリックで拡大します
今回は500Cの方を正面路線として扱います。
まず基本額を計算します。（正面路線価）×（奥行価格補正率）
500,000円×0.93＝465,000円・・・①
次に角地の場合は側方道路の影響加算額を計算します。
（側方路線価）×（奥行補正率）×（側方路線影響加算率）
200,000円×1.00×0.08＝16,000円・・・②
①＋②がこの土地の1㎡当たりの価格となり、481,000円／㎡となります。
この土地の評価額は481,000円×1200㎡＝5億7720万円となります。
側方路線影響加算率表
二方路線影響加算率
二方接道地の計算例
普通商業・併用住宅地区で完全な整形地という想定です。
二方接道の場合も角地と同様にどちらの道路の路線価を基準に考えるかというところから入ります。
まずはそれぞれの路線価に奥行価格補正率をかけて大きい方を正面路線、もう一方を裏側路線として扱います。
奥行価格補正率表は画像をクリックで拡大します
今回も500Cの方を正面路線として扱います。
まず基本額を計算します。（正面路線価）×（奥行価格補正率）
500,000円×0.93＝465,000円・・・①
次に裏側道路の二方路線影響加算額を計算します。
（裏側路線価）×（奥行補正率）×（二方路線影響加算率）
200,000円×0.93×0.05＝9,300円・・・②
①＋②がこの土地の1㎡当たりの価格となり、474,300円／㎡となります。
この土地の評価額は474,300円×1200㎡＝5億6916万円となります。
二方路線影響加算率表
今回はゆがみのない整形地を前提とした一般的な解説としています。実際はそれぞれの土地に合わせ補正が適用されますので、計算はより難しくなってきます。
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