売買契約の売主の責任についての転換
瑕疵担保責任と契約不適合責任の基本的な性格の違い
令和2年4月1日に施行された民法改正で、売買契約に大きな変化がもたらされました。これまでの「瑕疵担保責任」から、「契約不適合責任」への転換です。
不動産売買契約書の形式はこれまでとあまり変わりませんので、不動産業界では「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」と読み替えるだけと考えている人も多いのではないでしょうか。
法定責任としての瑕疵担保責任
改正前は不動産のような特定物については引渡さえすれば債務不履行とはなりませんでした。そこで債務不履行責任とは別に瑕疵担保責任という法定責任を設けました。
売買の目的物が通常有すべき品質や性能がかけていることを「瑕疵」といい隠れた瑕疵があった場合は売主が瑕疵担保責任での損害賠償や契約解除の責任を負うとされていました。
隠れた瑕疵というのは売買契約を締結した時点において買主が知らなかった欠陥であり、買主が通常要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった欠陥のことです。
契約責任としての契約不適合責任
民法改正後は目的物を引渡すだけでは履行を完了させたとは言えず、契約の内容に適合した物を引渡さないと債務不履行となることにしました。
売買契約における契約不適合とは、引き渡された商品が「種類、品質、又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合を指します。これは、商品が契約で約束された条件に合致しない状態を意味します。
以前の瑕疵担保責任との違いは、契約不適合の場合、売主が欠陥を知っていたかどうかによって責任の有無が判断される点です。瑕疵担保責任では買主が過失なく欠陥を知らずに取引した場合に限り、売主が責任を負っていました。しかし、契約不適合責任では、買主が欠陥を知り得たとしても売主の担保責任は回避されません。
買主の善意無過失は要件ではなくなりました。つまり、買主が商品の欠陥を知っていたかどうかは契約の重要な要素ですが、それだけでは売主の責任を回避できるとは言い切れません。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いまとめ
| 項目 | 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
|---|---|---|---|
| 法的性質 | 法定責任 | 契約責任 | |
| 目的物 | 特定物 | 特定物・不特定物 | |
| 責任の対象 | 隠れた瑕疵 | 契約の不適合（目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの） | |
| 買主の要件 | 善意・無過失 | 善意・無過失は要件ではない | |
| 売主の要件 | 無過失責任 | 損害賠償を除き帰責事由は不要 | |
| 責任の内容 | 追完・補修 | × | 〇 |
| 代金減額 | × | 〇 | |
| 損害賠償 | 〇 | 〇※売主の帰責事由が必要 | |
| 解除 | 〇 | 〇 | |
| 損害賠償の範囲 | 信頼利益に限る | 履行利益に及ぶ | |
| 解除の要件 | 契約目的を達することが出来ない場合 | 契約不適合が軽微でない場合 | |
| 権利行使の期間 | 瑕疵を知ったときから1年以内の権利行使 | 種類または品質の契約不適合を知った時から1年以内の通知 | |
表面的には、これまでの「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」と読み替えることで事務的な作業は事なきを得るのですが、トラブルが表面化するとこれまでと異なる解釈が生じますので、これまで以上に売主買主双方からのヒアリングや、事実確認を行った記録を残しておくことが重要になってきます。
損害賠償の範囲
損害賠償の範囲について、瑕疵担保責任においては、信頼利益に限るとされていました。
信頼利益とは、欠陥がないと信頼したことにより直接生じた損害のことをいいます。欠陥による物件価格の低下や、欠陥を修補する費用がこれに当たり、損害額が売買代金額を超えることもないとされていました。
一方契約不適合責任における損害賠償の範囲は履行利益に及ぶとされています。履行利益とは、欠陥のない物を引渡すという債務が履行されていれば得られた利益のことをいい、たとえば、転売が予定されていたときの差額利益がこれに当たります。
不動産の転売について、不動産業界では三為契約による売買契約で予め転売先を確保することがよく行われますから、トラブルが生じて履行利益を追求されると損害額はかなり大きくなることが予想されます。
権利行使の期間
瑕疵担保責任についての損害賠償は瑕疵を知ってから1年以内に請求することが必要でした。また、損害賠償請求権は引渡から10年を超えると消滅時効をむかえます。
契約不適合責任では1年以内に不適合の内容を相手方に通知すれば、不適合を知った後1年を経過したとしても追完請求などの責任追及が可能となります。また、「数量」「権利」に関する契約不適合の場合にはこの１年間という期間制限が適用されません。その場合は知ってから5年、引渡から10年という一般債権の消滅時効で処理されます。
売主が、目的物を買主に引き渡した時に、不適合について悪意、重過失の場合にはこの期間制限が適用されません。場合によっては不法責任として責任を追及されることもあり得ます。
不法行為による損害賠償は、損害・加害者を知った時から３年間、不法行為の時から20年間で消滅時効をむかえます。
心理的瑕疵における民法改正の影響と留意点
不動産取引において、心理的瑕疵は重要な問題の一つです。心理的瑕疵とは、不動産の物理的な欠陥ではなく、その過去における出来事や環境に関する情報が買主や借主の意思決定に影響を与える場合のことを指します。これには、過去の自殺や重大な事件事故の発生が含まれます。今回は、民法改正が心理的瑕疵に与える影響について解説します。
売主の担保責任
民法改正前は、売主の担保責任として「権利や目的物の瑕疵」が規定されていました。これは、不動産の物理的欠陥だけでなく、心理的瑕疵も含まれると解釈されていました。
改正後の民法でも心理的瑕疵が契約不適合の問題として扱われるようになり、過去の嫌悪すべき歴史的背景が無いことが契約内容に含まれる場合、売主の責任が認められやすくなります。ただし、嫌悪すべき背景があるために物件価格や賃料が相場より安いとされている場合などで、相手方がそれを望む場合は、その契約内容が優先されます。これは従前と変わらない部分です。
売主や貸主、媒介業者の説明義務
民法改正において、説明義務が明文化されることはありませんでした。しかし、心理的瑕疵については、契約不適合の問題として取り扱われるため、売主や貸主に告知義務があるとされています。しかし、いつまで告知しなければならないのか。どのような死でも告知しなければならないのかという売主や貸主の不安に対する基準がなく、それは、高齢者借主への貸し渋りの原因にもなっています。
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
そこで国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、心理的瑕疵の調査義務や説明義務の範囲を明確にしています。
- 宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
- 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。
- 賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
- 人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
まとめ
表面的には、これまでの「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」と読み替えることで事務的な作業は事なきを得るのですが、トラブルが表面化するとこれまでと異なる解釈が生じますので、これまで以上に売主買主双方からのヒアリングや、事実確認を行った記録を残しておくことが重要になってきます。
心理的瑕疵に関する問題も民法改正により、契約不適合責任として扱われるようになりましたが、これまで通り情報の開示や説明を徹底することが重要です。
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