築古の不動産の売却と「瑕疵（契約不適合）」の扱いについて
こんにちは！今回は、20年以上前の築古の不動産を売却した際に、契約不適合（瑕疵）が見つかった場合について解説します。このケースでは、売主が契約不適合責任を負う必要があるのか、また売主が20年以上前の売主に対して責任を追及できるのかについて考察していきます。
事例
- 販売から20年以上が経過した不動産の売買を行った。
- 買主がその建物を解体し、根切りを行ったところ、地中からガラが発見された。
- ガラの除去と地盤の整備をしないと建物を建てられず契約の目的を達成できない。
- 今回の売買については、まだ売主の契約不適合責任が及ぶ期間内です。
問題点の整理
- 売主に帰責事由が無いといえる場合、今回の売主は買主に対し契約不適合責任を負うのか？
- 売主が買主から契約不適合責任を追及された場合、20年前の売主に対しは、旧法の瑕疵担保責任を追及できるのか？
売主の契約不適合責任について
売主の契約不適合責任の基本
契約不適合責任では不動産に契約不適合があった場合には、その不動産は引渡しが完了していないとされます。そのため、売主は買主に対し、契約に適合したものを引渡す責任が発生します。今回のケースでは、20年以上前の前所有者である売主が混入した瑕疵であっても、買主に対して責任を負わなければなりません。
売主が20年前の建売業者に責任を追及できるか？
瑕疵担保責任の追及可能性
売主も、購入時には買主であったため、当時の建売業者に対して旧法の瑕疵担保責任を追及する権利があります。しかし、問題となるのは、瑕疵担保責任の期間や時効の問題です。
時効の問題
瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、瑕疵を知ってから1年以内または取引から10年経過で消滅時効にかかります。今回のケースでは、20年が経過しており、時効を超えているため、旧売主に対して責任を追及することは難しいと言えます。
今回のケースを参考にして、売買の際の契約不適合責任と旧法の瑕疵担保責任について理解を深めていただければと思います。
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