忘れたころに掘り起こされた接道義務違反。説明義務違反が不法行為に問われた事例

目次

• 17年前の重要事項説明義務違反が不法行為に問われた事件
  • 事件の背景
  • 各当事者の主張
  • 判決の要点
  • まとめ

17年前の重要事項説明義務違反が不法行為に問われた事件

事件の背景

平成5年10月29日、Xは千葉市内の中古住宅を宅建業者Y1から宅建業者Y2およびAの仲介で購入し、同年12月27日に引渡しを受けました。購入価格は2,550万円で、Xは地元金融機関から2,200万円を借入れました。

引渡しから15年が経過した平成20年12月頃、Xは物件を売却しようとしましたが、不動産業者Bに「接道義務を満たしていないため建替えができず、購入できない」と断られました。購入した物件の土地は「袋地」であり、接道義務を満たしていなかったため、建替えができない状況だったのです。

これを受けてXは、購入価格と適正価格との差額、および借入金にかかる利息金相当額の支払いを求めて平成21年8月18日に提訴しました。

本事例は千葉地裁判決平成23年2月17日を引用しています。

各当事者の主張

買主Xの主張

1. 本件土地が接道要件を満たしておらず、建替えが困難であることについての説明を受けていない。
2. 購入価格は建替え可能であることを前提としているため、適正価格との差額を返還すべきである。
3. 借入れにかかる利息金相当額も返して欲しい。

売主Y1および媒介業者Y2の主張

1. 本件建物が絶対建替え不可能とは言えない。
2. 本件建物は建築確認を取得している。
3. 利息金の返還には応じられない。また、Xは10数年居住の利益がある。

判決の要点

Y1、Y2の説明義務違反

売買契約において、建築基準法上の接道関係は建替えの可否や転売条件に大きく影響するため、Y1およびY2には接道状況を説明する義務がありました。しかし、本件売買契約書および重要事項説明書にはこの点について記載がなく、Xには説明がされていませんでした。このため、Y1およびY2には説明義務違反が認定されました。

損害賠償責任

Xは、「本件土地の接道状況には問題はなく、建替えが可能である」と信じ、売買契約を締結し借入れを行ったため、これらの金員の支払いが損害として認められました。裁判所は、売買代金相当額と適正価格との差額および借入れに係る利息金相当額等を合わせて1,726万4,536円の支払い義務を認定しました。

まとめ

建築確認が取れている物件がすべて適法であるかといえばそうではありません。また、説明義務違反に基づく不法行為の時効は、損害及び加害者を知ってから3年、不法行為の時から20年です。古い事例でも、不法行為として説明義務違反が認定されれば、損害賠償の責任を負う可能性があります。本件でも、引渡しから17年後に損害賠償が認められました。