専任媒介契約の更新特約、自動更新でやっちゃってませんか？

専任媒介契約とは

専任媒介契約は、不動産の売却依頼者が特定の宅建業者に対して売却活動を独占的に依頼する契約です。この契約の特徴は、依頼者が他の宅建業者に同時に依頼することが禁止される点にあります。専任媒介契約は、依頼者が安心して売却活動を任せられるようにするための重要な手段です。これにより、宅建業者は全力で売却活動を行うことが期待されます。

専任媒介契約には、専任媒介契約と専属専任媒介契約の2種類があります。専属専任媒介契約では、依頼者は自己で買主を見つけることすらできず、全てを宅建業者に一任することになります。一方、専任媒介契約では、依頼者自身が買主を見つけることも可能ですが、他の宅建業者には依頼できません。

自動更新特約の背景と問題点

不動産取引が低迷している地域では、売却依頼を受けても契約成立までに相当の期間を要することが多々あります。

そのため、宅建業者としては、媒介契約期間を自動的に延長できる特約を設けたいと考えることがあります。これにより、契約期間終了後も引き続き売却活動を継続し、効率的に業務を遂行できる利点があります。しかし、このような自動更新特約に関しては、宅地建物取引業法によって厳格に規定されています。

宅地建物取引業法の規定

宅地建物取引業法第34条の2第3項では、専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができないとされています。たとえ契約書に3か月を超える期間を記載しても、法的には3か月に制限されます。さらに、第4項により、依頼者からの申出があれば期間を延長することはできますが、その期間も3か月を超えることはできません。

第10項では、この規定に反する特約は無効とされています。つまり、自動更新特約を設けることは法的に無効であり、依頼者の申出なしに自動的に契約期間を延長することは認められません。専任媒介契約において自動更新条項を設けることは、依頼者の意思を無視し、依頼者を不当に拘束する可能性があるため、法律で禁止されています。

専任媒介契約の実務上の対応

専任媒介契約における媒介契約期間を徒過しないようにするためには、宅建業者として依頼者との密なコミュニケーションが不可欠です。以下に、実務上の具体的な対応策を示します。

契約期間終了前の更新申込書取得

契約期間が終了する前に依頼者から更新申込書を取得することは重要です。これにより、媒介契約期間の途切れを防ぎ、継続的に売却活動を行うことができます。更新申込書は文書での取得が推奨されており、後日の紛争を避けるためにも記録として残しておくことが重要です。

契約期間が終了した状態で売買契約を成立させた場合、依頼者から媒介契約の無効を主張され、媒介契約上の報酬の支払いを拒否される可能性があります。このようなトラブルを避けるためにも、媒介契約期間を適切に管理し、更新手続きを確実に行うことが求められます。

固定資産評価証明の取得手続き

媒介業務の実務として、所有権移転登記に必要な固定資産評価証明を依頼者に代わって取得する場合があります。この際、媒介契約書に、固定資産評価証明の取得又は課税台帳の閲覧の委任に関する特約事項が明記されていない場合は、証明の発行や課税台帳の閲覧はできません。

媒介契約の有効期間が過ぎている場合は更新申込書も併せて提示する必要があります。

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

専任媒介契約と一般媒介契約では、媒介契約期間に関する規定が異なります。専任媒介契約の場合、契約期間は3か月以内と定められており、自動更新特約は無効です。一方、一般媒介契約については、宅建業法上の媒介契約期間の規定はなく、3か月を超えた期間も有効と解されることがあります。しかし、実際には専任媒介契約と同様に、標準一般媒介契約約款では期間を3か月以内と定めています。

一般媒介契約においても、更新の際には依頼者からの申出が必要であり、更新の申込みは文書で行うことが推奨されています。更新申込書を取得することで、契約の継続性と法的有効性を確保し、依頼者との信頼関係を維持することができます。

参照判例と裁判例の解釈

専任媒介契約において自動更新条項を設けることは、宅建業法第34条の2第3項が定める有効期間の規制を潜脱するものであると裁判所も解釈しています。例えば、東京地裁令和3年3月29日の判例では、自動更新条項が完全に無効であると明確にされています。この判例は、専任媒介契約の契約期間に関する法的規制の厳格さを示しており、依頼者の保護を重視したものです。

専任媒介契約においてこのような自動更新条項を設けることは、宅建業法34条の2第3項が定める有効期間の規制の潜脱といえることから、同第4項は、一方当事者である依頼者の申出があったときのみ更新できることとし、更新後の有効期間を3か月に限定したものと解することができる。
　同項の上記趣旨に加え、同第10項が同第3項、4項の規定に反する特約は無効とする旨を明確に規定していることに鑑みると、同第3項、4項の規定に反する自動更新条項は完全に無効であり、同条項によって契約が自動的に更新される余地はないと解すべきである。

まとめ

専任媒介契約において自動更新特約を設けることは、宅地建物取引業法の規定に反するため無効です。販売スケジュールを考慮すると3か月という期間は結構短いのでスケジュール管理をしっかりと行いたいものです。

業者間だと口頭での専任関係などありますが、書面によらない契約は後のトラブルの元となりますので、このような慣習は改めた方が良いと思います。