こんにちは！今回は、宅建業者間の他人物を対象とした売買の際、重要事項説明や買付証明書等の書面の交付についてどのような問題が生じるのかを探っていきます。
他人物売買における重要事項説明
他人物売買において、取得のための売買契約を締結する前に重要事項説明を行っても問題ないか？
重要事項説明は契約の締結前に行うものであり、宅建業法上は契約前に説明することが求められています。そのため、たとえ他人物であっても、取得する前に買主に重要事項説明を行うこと自体は問題ではありません。
ただし、宅建業者間取引であれば、説明を省略し、書面の交付のみを行うことも出来ます。
他人物売買における宅建業者間の買付証明書と売渡承諾書の交換について
宅建業者から買付証明書を受け取る際に、売渡承諾書を交付しても問題ないか？
他人物売買は、対象不動産の取得しなければ引渡が出来ない不安定な取引です。そのため情報のグリップを強くするために書面の交付を求めがちです。
しかし、他人物売買という性格上、買付証明書と売渡証明書について法的な拘束力を期待しても良いのでしょうか。
買付証明書と売渡承諾書は、一般的には法律上の申し込みと申し込みの承諾という性質を持ちます。そのため売渡承諾書の交付には、法律的な拘束力が発生する可能性があります。
これは非常に怖いです。取得できるかどうか確定していないのに引渡の義務を負うことは避けなければならないでしょう。
注意点とリスク回避
書面交換によるリスク
買付証明書と売渡承諾書を交換した場合、その後、予定していた不動産の取得が実現しなかった場合や、予定通りに契約が履行されなかった場合、損害賠償を請求されるリスクがあります。そのため、書面で売渡証明書を交付する場合は、売渡条件をしっかりと記述する必要があります。
買付証明書や売渡承諾書の交付については、一般的には契約の要素であるの意思表示と扱われますが、不動産業界の慣習においてはこれらの書面の交付のみで契約が成立するわけではありません。仮にそれで契約が成立したとみなされると、契約前の重要事項説明が出来なくなってしまいます。
不動産の現場における買付証明書、売渡証明書の性格
不動産業界では「1番手の買付」などと言い、契約相手に名乗り出るくらいの意味合いが強いです。その他の相手がより良い条件を出してくることもあります。これに対し売渡証明書は、最終的な交渉相手として選択するという意味合いが強く、契約条件は固まっていないこともあります。
そのため、これらの書面交換だけでは売買契約が成立しないとみなされることが多いです。
まとめ
他人物売買における取引の流れについて、買主に対する重要事項説明や買付証明書と売渡承諾書の交換に関する注意点を解説しました。特に、法的拘束力の発生を避けるために必要な措置を講じることが重要です。
行政書士 宅地建物取引士 1975年生まれ 八王子市在住。
デザイン会社就職をきっかけに八王子市に住み、以後20年程八王子市民。不動産開発会社を経て行政書士として独立。地域密着型の「街の法律家」として、遺言相続の相談を承ります。浅く広い多趣味：オートバイ・フットサル・ジョギング・一眼レフ撮影・フットサル・登山・カメラ・ライブ観戦・バスケ観戦・筋トレetc..
