不動産取引において、宅建業者が売主となる場合に売主の瑕疵担保責任についての取り決めがなされていない場合、どの法律が適用されるのかを理解することは重要です。本記事では、商人間売買における売主の瑕疵担保責任について、民法、商法、そして宅地建物取引業法（宅建業法）との関係性を踏まえながら詳しく解説します。
ケーススタディ
ある不動産媒介業者が、宅建業者が売主で、一般の会社が買主となる不動産取引を媒介する場合、売主の瑕疵担保責任についてどの法律が適用されるかを疑問に思うことがあります。特に、契約当事者間で瑕疵担保責任について何ら取り決めがなされていない場合、その責任の範囲や期間はどのように決定されるのでしょうか。
商法第526条の適用
結論から言うと、商人間の売買においては商法第526条が適用されます。この条文によると、買主である会社は、受領した売買目的物を遅滞なく検査し、瑕疵が発見された場合には直ちにその旨を売主に通知しなければなりません。もし買主が通知を怠った場合、売主に対して損害賠償等の請求をすることができなくなります。さらに、隠れた瑕疵についても、6か月以内に瑕疵を発見し通知しなければ、同様に損害賠償等の請求はできません。
- 商人間の売買において、買主は、その売買の目的物を受領したときは、遅滞なく、その物を検査しなければならない。
- 前項に規定する場合において、買主は、同項の規定による検査により売買の目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないことを発見したときは、直ちに売主に対してその旨の通知を発しなければ、その不適合を理由とする履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。売買の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないことを直ちに発見することができない場合において、買主が6箇月以内にその不適合を発見したときも、同様とする。
- 前項の規定は、売買の目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないことにつき売主が悪意であった場合には、適用しない。
宅建業法との関係
宅建業法第40条は、売主が宅建業者である場合に適用される瑕疵担保責任の特約の制限を定めています。この規定は、売主が負うべき瑕疵担保責任の期間を2年以上とする特約を除き、民法に定めるものより買主に不利となる特約をしてはならないと規定しています。しかし、この規定はあくまでも「特約の制限」であり、特約がない場合には適用されません。
本件では、瑕疵担保責任について何ら取り決めがなされていないため、宅建業法第40条は適用されず、商人間の売買として商法が適用されることになります。
- 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
- 前項の規定に反する特約は、無効とする。
まとめ
宅建業者が売主となり、一般の会社が買主となる商人間売買において、瑕疵担保責任について何ら取り決めがなかった場合、商法第526条が適用されます。宅建業法第40条は特約の制限に関する規定であり、特約がない場合には適用されません。したがって、本件では商法が優先適用されることになります。
