分譲住宅の価格に関する説明不足が違法行為とされた事例

最判平成16年11月18日

最判平成16年11月18日

これは、分譲住宅の売主が、買主の意思決定に重要な、価格が適しているかということに関する事実を説明しなかったことで、違法行為と認定された事例です。この記事では、事案の概要と判決の要旨を解説し、信義誠実の原則に基づく取引の重要性を考察します。

事案の概要

建替事業の経緯

住宅・都市整備公団（以下、公団）は、バブル経済崩壊後の平成2年に、老朽化した団地の建替事業を進めました。このプロジェクトの一環として、K市のA団地とM市のB団地が対象となりました。Xらは、これらの団地に長年住んでおり、住宅の入居者として生活していました。

公団は、建替事業の進行に伴い、Xらに対して、仮住居の提供や移転費用の支給と引き換えに、建替後の分譲住宅の優先購入を提案しました。この提案は、Xらが新しい住居を確保できるようにするためのものであり、覚書という形で正式に取り決められました。

覚書の内容と法的拘束力

覚書には、建替後の分譲住宅への優先購入条項が含まれていました。この条項は、一般公募に先立ってXらに対して住宅をあっせんすることを約束し、譲渡価格が一般公募の価格と同等であることを前提としていました。これは、Xらが確実に新しい住居を確保できるようにするための重要な取り決めでした。

公団とXの譲渡契約のあと

公団はXとの譲渡契約の価格が高すぎると認識していた。
公団は、その価格では一般公募の買主は現れないと認識していた。
公団は、Xらへの優先譲渡の後、直ちに一般公募をする意思は無かった。
未分譲団地について、25％～29％の値下げをして一般公募した。

請求の内容

公団は、Xとの譲渡契約を締結する際に、直ちに一般公募をする意思がないことを説明すべきで、それを行ったために分譲住宅の価格の適否を十分に検討する機会を奪われたとして、Xは公団に対し、不法行為による損害賠償請求権に基づく慰謝料の請求を行いました。

判決の要旨

最高裁判所は、公団がXらに対して、未分譲住宅の一般公募を直ちに行う意思がないことを説明しなかったことが、信義誠実の原則に著しく違反するものであると判断しました。具体的には、公団はXらに対する譲渡価格が高額すぎ、一般公募を行っても購入希望者が現れないことを認識していました。しかし、Xらに対してこの事実を説明せず、Xらが譲渡価格の適否を十分に検討する機会を奪ったとされました。

まとめ

この判例は、不動産取引における売主の説明責任の重要性を強調しています。特に、買主の意思決定に重大な影響を与える情報を提供しないことは、信義誠実の原則に反する行為と見なされます。本件では、旧住宅・都市整備公団が未分譲住宅の一般公募を直ちに行う意思がないにもかかわらず、これを説明しなかったことで、優先購入者の価格適否の検討機会を奪い、慰謝料請求が認められる違法行為とされたのです。