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用途地域と建蔽率の関係を詳しく解説

こんにちは!今回も建蔽率について解説します。特に、「用途地域」と建蔽率の関係について深掘りし、建蔽率がどのように決まるのかを説明します。

用途地域と建蔽率の関係

用途地域は、都市計画に基づいて土地利用が規定される地域です。それぞれの用途地域には、土地利用目的に応じた建蔽率の制限があります。以下では、各用途地域ごとに建蔽率の制限について説明します。

建蔽率の上限

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(建蔽率)は、原則として都市計画で定められた数値を超えることはできません。しかし、特定の条件を満たす場合には、建蔽率を緩和することが可能です。

建蔽率の緩和

建蔽率の制限は、以下のような条件で緩和されることがあります:

  1. 防火地域内・準防火地域内
    • 防火地域または準防火地域にある建築物で、耐火建築物や準耐火建築物の場合、建蔽率が10%緩和されます。
  2. 角地にある敷地
    • 街区の角にある敷地など、特定行政庁が指定する条件に該当する場合、建蔽率が10%緩和されます。
  3. 壁面線の指定
    • 壁面線が指定されている場合、特定行政庁の許可範囲内で建蔽率の限度を超えることができます。
  4. 構造上やむを得ない建築物
    • エネルギー消費性能の向上を目的とした外壁工事などが必要な場合、にその構造上やむを得ないものとして定められるものは建蔽率が緩和されることがあります。

用途地域と建蔽率の一覧

以下の表は、用途地域ごとの建蔽率の上限を示しています。地域や建物の特性に応じて異なる建蔽率が設定されています。

建蔽率の最高限度(用途地域ごと)

用途地域都市計画指定建蔽率角地 +10%防火地域内の耐火建築物 +10%準防火地域内の耐火・準耐火建築物 +10%
1・2低層住居専用地域
1・2中高層住居専用地域
田園住居地域
工業専用地域
30%-60%+10%+10%+10%
1住居地域
2住居地域
準住居・準工業地域
50%-80%+10%+10%(100%)+10%
近隣商業地域60%-80%+10%+10%(100%)+10%
商業地域80%+10%(100%)+10%

防火地域内の耐火建築物に関する特例

防火地域(建蔽率の限度が80%とされている地域に限る。)内にある耐火建築物等は建蔽率制限の適用がありません。上の表のかっこ書きの部分はこの特例により建蔽率100%となっています。

2以上の建蔽率制限にわたる敷地の建蔽率

建築物の敷地が、2以上の建蔽率の制限の地域又は区域の内外にわたる場合、それぞれの地域又は区域に属する敷地の割合をそれぞれの地域又は区域の建蔽率に乗じ、それぞれの数値を合計したものをその敷地の建蔽率とします。

具体的な計算例

次の図は敷地面積が600㎡で、建蔽率60%の部分が400㎡、建蔽率40%の部分が200㎡という例です。

この場合の建蔽率の制限の計算は次の通りです。

(400㎡×0.6/600㎡)+(200㎡×0.4/600㎡)
=0.533333  

この敷地での建蔽率の制限は53%となります

5. まとめ

建蔽率は、都市計画や建築法規において非常に重要な指標です。用途地域ごとに異なる建蔽率の制限が設けられており、これを正しく理解することで、効率的な土地利用と安全な建築計画が可能となります。

次回も、建築基準法や関連する規制について詳しく解説していきますので、ぜひチェックしてください。