瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

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売買契約の売主の責任についての転換

瑕疵担保責任と契約不適合責任の基本的な性格の違い

令和2年4月1日に施行された民法改正で、売買契約に大きな変化がもたらされました。これまでの「瑕疵担保責任」から、「契約不適合責任」への転換です。

不動産売買契約書の形式はこれまでとあまり変わらず、「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」と読み替えるだけと考えている人も多いです。

法定責任としての瑕疵担保責任

改正前は不動産のような特定物については引渡さえすれば債務不履行とはなりませんでした。そこで債務不履行責任とは別に瑕疵担保責任という法定責任を設けました。

売買の目的物が通常有すべき品質や性能がかけていることを「瑕疵」といい隠れた瑕疵があった場合は売主が瑕疵担保責任での損害賠償や契約解除の責任を負うとされていました。

隠れた瑕疵というのは売買契約を締結した時点において買主が知らなかった瑕疵であり、買主が通常要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことです。

契約責任としての契約不適合責任

そこで民法改正後は目的物を引渡すだけでは履行を完了させたとは言えず、契約の内容に適合した物を引渡さないと債務不履行となることにしました。

売買契約における契約不適合とは、引き渡された商品が「種類、品質、又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合を指します。これは、商品が契約で約束された条件に合致しない状態を意味します。

契約不適合の概念

売買契約における契約不適合とは、引き渡された商品が「種類、品質、又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合を指します。これは、商品が契約で約束された条件に合致しない状態を意味します。

この判断は、個々の契約の具体的な諸事情や社会通念に照らして行われます。つまり、契約の目的や経緯、書面の内容などが考慮され、それが一般的な取引の慣行に合致しているかどうかが重要視されます。

以前の瑕疵担保責任との違いは、契約不適合の場合、売主が欠陥を知っていたかどうかによって責任の有無が判断される点です。瑕疵担保責任では買主が過失なく欠陥を知らずに取引した場合に限り、売主が責任を負っていました。しかし、契約不適合責任では、買主が欠陥を知り得たとしても売主の担保責任は回避されません。

買主の善意無過失は要件ではなくなりました。つまり、買主が商品の欠陥を知っていたかどうかは重要な要素ですが、それだけでは売主の責任を回避することはできません。売主は契約内容に適合した商品を提供する責任を負うとされています。この変更により、買主に対する保護が強化され、より公正な取引が実現されることが期待されます。

項目瑕疵担保責任契約不適合責任
法的性質法定責任契約責任
目的物特定物特定物・不特定物
責任の対象隠れた瑕疵契約の不適合(目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの)
買主の要件善意・無過失善意・無過失は要件ではない
売主の要件無過失責任損害賠償を除き帰責事由は不要
責任の内容追完・補修×
代金減額×
損害賠償※売主の帰責事由が必要
解除
損害賠償の範囲信頼利益に限る履行利益に及ぶ
解除の要件契約目的を達することが出来ない場合契約不適合が軽微でない場合
権利行使の期間瑕疵を知ったときから1年以内の権利行使種類または品質の契約不適合を知った時から1年以内の通知

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