売買契約の売主の責任についての転換
瑕疵担保責任と契約不適合責任の基本的な性格の違い
令和2年4月1日に施行された民法改正で、売買契約に大きな変化がもたらされました。これまでの「瑕疵担保責任」から、「契約不適合責任」への転換です。
不動産売買契約書の形式はこれまでとあまり変わりませんので、「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」と読み替えるだけと考えている人も多いのではないでしょうか。
法定責任としての瑕疵担保責任
改正前は不動産のような特定物については引渡さえすれば債務不履行とはなりませんでした。そこで債務不履行責任とは別に瑕疵担保責任という法定責任を設けました。
売買の目的物が通常有すべき品質や性能がかけていることを「瑕疵」といい隠れた瑕疵があった場合は売主が瑕疵担保責任での損害賠償や契約解除の責任を負うとされていました。
隠れた瑕疵というのは売買契約を締結した時点において買主が知らなかった瑕疵であり、買主が通常要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことです。
契約責任としての契約不適合責任
民法改正後は目的物を引渡すだけでは履行を完了させたとは言えず、契約の内容に適合した物を引渡さないと債務不履行となることにしました。
売買契約における契約不適合とは、引き渡された商品が「種類、品質、又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合を指します。これは、商品が契約で約束された条件に合致しない状態を意味します。
以前の瑕疵担保責任との違いは、契約不適合の場合、売主が欠陥を知っていたかどうかによって責任の有無が判断される点です。瑕疵担保責任では買主が過失なく欠陥を知らずに取引した場合に限り、売主が責任を負っていました。しかし、契約不適合責任では、買主が欠陥を知り得たとしても売主の担保責任は回避されません。
以前の瑕疵担保責任では買主が過失なく欠陥を知らずに取引した場合に限り、売主が責任を負っていました。しかし、契約不適合責任では、買主が欠陥を知り得たとしても売主の担保責任は回避されません。
買主の善意無過失は要件ではなくなりました。つまり、買主が商品の欠陥を知っていたかどうかは契約の重要な要素ですが、それだけでは売主の責任を回避できるとは言い切れません。
| 項目 | 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
|---|---|---|---|
| 法的性質 | 法定責任 | 契約責任 | |
| 目的物 | 特定物 | 特定物・不特定物 | |
| 責任の対象 | 隠れた瑕疵 | 契約の不適合（目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの） | |
| 買主の要件 | 善意・無過失 | 善意・無過失は要件ではない | |
| 売主の要件 | 無過失責任 | 損害賠償を除き帰責事由は不要 | |
| 責任の内容 | 追完・補修 | × | 〇 |
| 代金減額 | × | 〇 | |
| 損害賠償 | 〇 | 〇※売主の帰責事由が必要 | |
| 解除 | 〇 | 〇 | |
| 損害賠償の範囲 | 信頼利益に限る | 履行利益に及ぶ | |
| 解除の要件 | 契約目的を達することが出来ない場合 | 契約不適合が軽微でない場合 | |
| 権利行使の期間 | 瑕疵を知ったときから1年以内の権利行使 | 種類または品質の契約不適合を知った時から1年以内の通知 | |
このように表面的には、これまでの「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」と読み替えることで事務的な作業は事なきを得るのですが、トラブルが表面化するとこれまでと異なる解釈が生じますので、これまで以上に売主買主双方からのヒアリングや、事実確認を行った記録を残しておくことが重要になってきます。
心理的瑕疵における民法改正の影響と留意点
不動産取引において、心理的瑕疵は重要な問題の一つです。心理的瑕疵とは、不動産の物理的な欠陥ではなく、その過去における出来事や環境に関する情報が買主や借主の意思決定に影響を与える場合のことを指します。これには、過去の自殺や重大な事件事故の発生が含まれます。今回は、民法改正が心理的瑕疵に与える影響について解説します。
売主の担保責任
民法改正前は、売主の担保責任として「権利や目的物の瑕疵」が規定されていました。これは、不動産の物理的欠陥だけでなく、心理的瑕疵も含まれると解釈されていました。改正後の民法では、「契約不適合責任」に置き換えられ、契約内容に適合するかが基準となります。
この変更により、心理的瑕疵が契約不適合の問題として扱われるようになりました。過去の嫌悪すべき歴史的背景が無いことが契約内容に含まれる場合、売主の責任が認められやすくなります。ただし、嫌悪すべき背景があるために物件価格や賃料が相場より安いとされている場合などで、相手方がそれを望む場合は、その契約内容が優先されます。
これは従前と変わらない部分です。
売主や貸主、媒介業者の説明義務
民法改正において、説明義務が明文化されることはありませんでした。しかし、心理的瑕疵については、契約不適合の問題として取り扱われるため、売主や貸主に告知義務があるとされています。しかし、いつまで告知しなければならないのか。どのような死でも告知しなければならないのかという売主や貸主の不安に対する基準がなく、それは、高齢者借主への貸し渋りの原因にもなっています。
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
そこで国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、心理的瑕疵の調査義務や説明義務の範囲を明確にしています。
- 宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
- 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。
- 賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
- 人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
まとめ
表面的には、これまでの「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」と読み替えることで事務的な作業は事なきを得るのですが、トラブルが表面化するとこれまでと異なる解釈が生じますので、これまで以上に売主買主双方からのヒアリングや、事実確認を行った記録を残しておくことが重要になってきます。
心理的瑕疵に関する問題も民法改正により、契約不適合責任として扱われるようになりましたが、これまで通り情報の開示や説明を徹底することが重要です。
行政書士 宅地建物取引士 1975年生まれ 宮崎県出身。
15年間アパートマンションデベロッパーで経験を積み、行政書士として独立。仕入れ・販売・建物賃貸管理・近隣交渉など少数精鋭の会社で幅広い業務を経験。不動産業務や不動産相続の相談まで、様々なサポート業務を行い、士業と不動産業界をつなぐ活動も積極的に行う。浅く広い多趣味：オートバイ・フットサル・ジョギング・一眼レフ撮影・フットサル・登山・カメラ・ライブ観戦・バスケ観戦・筋トレetc..
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行政書士 宅地建物取引士 1975年生まれ 宮崎県出身。
15年間アパートマンションデベロッパーで経験を積み、行政書士として独立。仕入れ・販売・建物賃貸管理・近隣交渉など少数精鋭の会社で幅広い業務を経験。不動産業務や不動産相続の相談まで、様々なサポート業務を行い、士業と不動産業界をつなぐ活動も積極的に行う。浅く広い多趣味：オートバイ・フットサル・ジョギング・一眼レフ撮影・フットサル・登山・カメラ・ライブ観戦・バスケ観戦・筋トレetc..
