建築基準法における私道の扱いと制限

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私道に関してはトラブルや疑問を持っている方も多いと思いますが、今回はそのなかでも建築基準法上の私道について説明します。

建築基準法上の私道

建築基準法では、私道であっても一定の条件を満たすものは「道路」として扱われます。建築基準法上の道路の基準として具体的には以下のようなものがあります。

建築基準法上の道路とは

道路の種類は次の通りです

建築基準法42条第1項・・・幅員4m以上の物(特定行政庁が必要と認めて指定する区域では6m以上)
1号①道路法による道路(高速自動車国道・国道・都道府県道・市町村道・特別区同)
2号②都市計画法
③土地区画整理法
④旧住宅地造成事業に関する法律
⑤都市再開発法
⑥新都市基盤整備法
⑦大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法
⑧密集市街地整備法
による「道路」
3号建築基準法第3章(都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備および用途)の規定が適用されるに至った際(都市計画区域等に編入された日を含む。)現に存在する「道」
4号上記法律のうち①②③⑤⑥⑦⑧による新設または変更の事業計画のある「道路」で2年以内にその事業を執行予定のものとして特定行政庁が指定したもの
5号土地を建築物の敷地として利用するための、次のいずれにも該当する「道」(位置指定道路)
(イ)上記①②③⑤⑥⑦⑧によらないで築造することが建築基準法施行令第144条の4に規定する 「道に関する基準」に適合していること。
(口) 特定行政庁からその『位置指定』を受けていること。

位置指定道路の中には現況幅員が4m未満のものがありますが、上の図でもあるように4m以上であることが前提になっています。そのため、4m未満の位置指定道路沿いに建築物を作る際は道路拡幅を行いますが、これは位置指定道路図面と現況を合わせる作業を行います。これを位置指定道路の復元と言います。

建築基準法42条第2項・・・現況幅員が4m未満の道路
建築基準法第3章(都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備および用途)の規定が適用されるに至った際 (都市計画区域等に編入された日を含む)、現に建築物の建ち並んでいる幅員4m未満の道で特定行政庁の指定するものは「道路」とみなされる。

建築基準法上の私道の性質

私道という一義的な意味でいうと、私人が所有し管理するものですから原則としてその処分や利用は自由です。しかし、建築基準法の適用を受ける私道は、建物からの通行の確保や、防災上・避難上の安全確保を要請されますので、公道に準じる扱いを受け、ある程度の制約があります。

また制限を受ける反面、公共の用に供している道路に対しては、固都税などが非課税となっています。

建築基準法に基づく制限

建築制限
建築基準法第44条(道路内の建築制限)

建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。※但し書き省略

建築基準法では、建物を私道上に突き出して建てることはできません(建築基準法44条1項)。建物に付属する物も同様です。都会では道路ギリギリに建築物を築造することがありますが、ドア開閉の引きしろや、可倒式の物干しが道路にはみ出すのもNGです。

私道の廃止や変更の制限

私道の廃止や変更は、本来なら自由ですが、建築基準法上の私道は多くの場合、建築物の敷地が道路に2メートル以上接する義務(接道義務)を果たすための重要な要素となっています(建築基準法43条)。

建築基準法第43条(敷地等と道路との関係)

建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。※かっこ書き省略

したがって、これらの私道を勝手に廃止・変更することはできません(建築基準法45条1項)。勝手に廃止できると、違法建築物だらけになってしまいます。

建築基準法第45条1項(私道の変更又は廃止の制限)

 私道の変更又は廃止によつて、その道路に接する敷地が第43第1項の規定又は同条第3項の規定に基づく条例の規定に抵触することとなる場合においては、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。

私道の管理と制約

私道は公道に準ずる性格を持ちながらも、私人が所有する土地です。そのため、所有者は一定の範囲内で私道を管理することができます。例えば開発分譲地で明らかに居住者用の道路では、居住者以外の車の通行を禁止したりすることがあります。

まとめ

私道を所有する上で、建築基準法などの法律に基づく制約を理解しておくことは非常に重要です。私道が建築基準法上の道路として認定されている場合、勝手な変更や廃止はできません。また、私道の管理に関しても、法律に反しない範囲で行うことが求められます。

私道に関する問題は複雑ですが、適切な理解と対策を講じることで、トラブルを未然に防ぐことができます。もし不安や疑問がある場合は、専門家に相談することをお勧めします。