建物の高さ制限は建築基準法第56条に規定しています。しかしこれがかなり読みにくい。別表も見にくいので、わかりやすく解説をしていこうと思います。
まず、建築基準法第56条1項の各号にはそれぞれ
1号 道路斜線制限
2号 隣地斜線制限
3号 北側斜線制限
これらを規定しています。一つ一つじっくりと図解を交えて解説していきます。
![](https://taniguchi-office.net/wp-content/uploads/2024/07/2024-07-05-17.22-1024x585.png)
道路斜線制限
建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
一 別表第三(い)欄及び(ろ)欄に掲げる地域、地区又は区域及び容積率の限度の区分に応じ、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表(は)欄に掲げる距離以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、同表(に)欄に掲げる数値を乗じて得たもの
いきなり読みたくなくなるような文章ですね。まずは別表を確認したいところですが、これが非常に読みにくい!
一応原典を用意しましたので、興味のある方はどうぞ。
では、まず別表第3の簡略版を用意します。
区域(い) | 容積率(ろ) | 適用距離(は) | 数値(に) |
住居系 | 200%以下~400%超 | 20m~35m | 1.25 |
商業系 | 400%以下~1200%超 | 20m~50m | 1.5 |
工業系 | 200%以下~400%超 | 20m~35m | 1.5 |
だいぶ簡略化しましたが、まずは用途地域によって数値(に)が変わることから見ていきます。
もう一度条文を読むと、「当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、同表(に)欄に掲げる数値を乗じて得たもの」とされています
これは、面している道路の反対側からスタートして、その距離に数値(に)を掛けたものが高さの限度としています。これを図で表すと以下のようになります。
![](https://taniguchi-office.net/wp-content/uploads/2024/03/WS000007-jpg.webp)
つまり1.25とか1.5という数値は、道路の反対側から1mの距離当たり1.25mか1.5mの勾配で斜線が出来ますよ。ということを表しています。
前後しますが次に前段の「前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表(は)欄に掲げる距離以下の範囲内」を説明します。これは簡単に言うと容積率に応じて道路斜線制限が適用される距離が変わるということを規定しています。
「道路の反対側」からの距離ですので間違えないように。図に表すと次の通りになります。
![](https://taniguchi-office.net/wp-content/uploads/2024/03/道路斜線適用距離-jpg.webp)
隣地斜線制限
建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
二 当該部分から隣地境界線までの水平距離に、次に掲げる区分に従い、イ若しくはニに定める数値が一・二五とされている建築物で高さが二十メートルを超える部分を有するもの又はイからニまでに定める数値が二・五とされている建築物(ロ及びハに掲げる建築物で、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内にあるものを除く。以下この号及び第七項第二号において同じ。)で高さが三十一メートルを超える部分を有するものにあつては、それぞれその部分から隣地境界線までの水平距離のうち最小のものに相当する距離を加えたものに、イからニまでに定める数値を乗じて得たものに、イ又はニに定める数値が一・二五とされている建築物にあつては二十メートルを、イからニまでに定める数値が二・五とされている建築物にあつては三十一メートルを加えたもの
イ 第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物(ハに掲げる建築物を除く。) 一・二五(第五十二条第一項第二号の規定により容積率の限度が十分の三十以下とされている第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域以外の地域のうち、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、二・五)
ロ 近隣商業地域若しくは準工業地域内の建築物(ハに掲げる建築物を除く。)又は商業地域、工業地域若しくは工業専用地域内の建築物 二・五
ハ 高層住居誘導地区内の建築物であつて、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の三分の二以上であるもの 二・五
ニ 用途地域の指定のない区域内の建築物 一・二五又は二・五のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの
道路斜線と同様に、「高層住居誘導地区」「用途地域の指定のない区域」は一般的ではないので無視します。
例外規定を無視すると「イ」「ロ」は次の表のようになります。
区域 | 斜線の始まる高さ | 数値 |
住居系(低層住居専用地域を除く) | 20m | 1.25 |
商業・工業系 | 31m | 2.5 |
条文の言い回しがかなり独特ですが、隣地境界から20mまたは31m立ち上がったところから1mごとに1.25mか2.5mの勾配で斜線の制限ができるということを表しています。
図に表すと次の通りです。
![](https://taniguchi-office.net/wp-content/uploads/2024/03/隣地斜線.png)
結構高い建物の制限ですので、これを気にする機会は少ないかもしれません。
北側斜線制限
建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
三 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域若しくは田園住居地域内又は第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域(次条第一項の規定に基づく条例で別表第四の二の項に規定する(一)、(二)又は(三)の号が指定されているものを除く。以下この号及び第七項第三号において同じ。)内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離に一・二五を乗じて得たものに、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物にあつては五メートルを、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域内の建築物にあつては十メートルを加えたもの
まず、北側斜線は低層住居専用地域、田園住居地域、中高層住居専用地域で適用されます。(黄色のマーカの部分では日影規制がある中高層住居専用地域では適用しないと規定されています。)
北側斜線は北側の隣地境界線か、北側道路の反対側の境界線から5mまたは10m立ち上がったところを出発点に、1mごとに1.25m上がっていく斜線によって制限されます。
図で表現すると次の通り
第1種・第2種低層住居専用地域・田園住居地域
![](https://taniguchi-office.net/wp-content/uploads/2024/03/北側斜線2.png)
第1種・第2種中高層住居専用地域
![](https://taniguchi-office.net/wp-content/uploads/2024/03/北側斜線中高層.png)
前後しますが、条文をさかのぼって建築基準法第55条において低層住居専用地域と田園住居地域での高さの限度が定められています。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
このルールがあるため、低層住居専用地域と田園住居地域では斜線制限にかかわらず10mか12mで頭打ちとなります。
今回は3種類の斜線制限についてか書きました。
次は斜線制限の緩和について説明していこうと思います。
![](https://taniguchi-office.net/wp-content/uploads/2024/08/行政書士イラスト_上半身-1-edited.jpg)
行政書士 宅地建物取引士 1975年生まれ 八王子市在住。
デザイン会社就職をきっかけに八王子市に住み、以後20年程八王子市民。不動産開発会社を経て行政書士として独立。地域密着型の「街の法律家」として、遺言相続の相談を承ります。浅く広い多趣味:オートバイ・フットサル・ジョギング・一眼レフ撮影・フットサル・登山・カメラ・ライブ観戦・バスケ観戦・筋トレetc..