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容積率の制限とは? 詳しく解説!

こんにちは!今回は、「容積率」について解説します。建築計画において重要な「容積率の制限」について詳しく見ていきましょう。

1. 容積率とは?

容積率とは、建物の各階の床面積の合計(延べ面積)が敷地面積に対してどれだけの割合を占めるかを示す指標です。都市計画や建築法規において、建物の高さやボリュームを制限するための基準となります。

容積率の計算方法

容積率は以下の公式で計算されます:

容積率(%) = (延べ面積 ÷ 敷地面積) × 100

: 敷地面積が200平方メートル、延べ面積が300平方メートルの場合、

容積率 = (300平方メートル ÷ 200平方メートル) × 100 = 150%

2. 容積率の制限

建築物の容積率は、次の2つの基準によって制限されます:

  1. 都市計画で定められる容積率の最高限度(指定容積率)
  2. 前面道路幅員による容積率の最高限度(道路幅員制限)

1. 都市計画で定められる容積率の最高限度(指定容積率)

用途地域ごとに、都市計画で定められた容積率の上限があります。この上限を超えて建築することはできません。

表1:指定容積率
用途地域指定容積率 (%)
第1種・第2種低層住居専用地域、
田園住居地域
50, 60, 80, 100, 150, 200
第1種・第2種中高層住居専用地域
第1種・第2種住居地域、準住居地域
近隣商業地域、準工業地域
100, 150, 200, 300, 400, 500
商業地域200, 300, 400, 500, 600, 700, 800, 900, 1000, 1100, 1200, 1300
工業地域、工業専用地域100, 150, 200, 300, 400

2. 前面道路幅員による容積率の最高限度(道路幅員制限)

前面道路の幅員が12メートル未満の場合、次の公式により容積率の上限が制限されます:

道路幅員(m) × 数値(%)
  • 低層住居専用地域:前面道路幅員 × 40%
  • その他の地域:前面道路幅員 × 60%

この計算で指定容積率と前面道路による容積率計算を比べ、小さい方がその敷地での容積率の制限値となります。

表2:前面道路幅員による容積率制限
地域・区域前面道路幅員に乗じる数値 (%)
第1種・第2種低層住居専用地域、
田園住居地域
40
第1種・第2種中高層住居専用地域
第1種・第2種住居地域、準住居地域
40(特定行政庁が指定する区域では60)
その他の地域60(特定行政庁が指定する区域では40または80)

具体的な計算例

指定容積率200%の第1種住居地域の敷地が4m道路に接している場合。

4m×40=160%  160%≦200%

この敷地の容積率の制限は160%となります。

指定容積率200%の第1種住居地域の敷地が6m道路に接している場合。

6m×40=240%  240%≧200%

この敷地の容積率の制限は200%となります。

3. 複数の地域にまたがる敷地の容積率の制限の計算例

敷地が複数の用途地域にまたがっている場合、それぞれの地域の容積率を合計して、全体の容積率を求める必要があります。

具体的な計算例

この図は8m道路に接している敷地面積が600㎡で、容積率500%の部分が400㎡、容積率200%の部分が200㎡という例です。

この場合の建蔽率の制限の計算は次の通りです。

(400㎡×500%×0.6/600㎡)+(200㎡×200%×0.4/600㎡)=2.2666

この敷地での容積率の制限は226%となります

まとめ

容積率は、都市計画や建築法規において非常に重要な指標です。用途地域ごとに異なる容積率の制限があり、これを正しく理解することで、効率的な土地利用と安全な建築計画が可能となります。

次回も、建築基準法や関連する規制について詳しく解説していきますので、ぜひチェックしてください。