代理人と売買契約を締結する場合の留意点と契約書の記載方法

不動産売買において、契約当事者が直接立ち会えない場合や法的な能力が不足している場合、代理人が契約を締結することがよくあります。このブログでは、代理人が不動産売買契約を締結する際の留意点と、契約書の署名押印方法について解説します。

目次

• 代理人が契約締結する場合の留意事項
  • 代理権の確認
  • 代理人の署名押印方法
• 任意代理の場合の詳細
  • 遠隔地に住む売主
• 法定代理の場合の詳細
  • 未成年者の場合
  • 成年被後見人の場合
• 破産管財人の場合の詳細
• まとめ

代理人が契約締結する場合の留意事項

代理権の確認

代理人が契約を締結する際は、代理権が適切に付与されているかを確認することが最も重要です。代理権には「任意代理」と「法定代理」があり、それぞれ確認方法が異なります。

任意代理

任意代理の場合、当事者が自らの意思で代理人に代理権を与えるため、以下の点を確認する必要があります。

• 委任状の確認：本人の印鑑証明書が付された委任状を確認します。委任状は、本人が代理人に対して特定の権限を委任する旨を記載した文書です。不動産取引においては、特に高額な取引であるため、委任状の内容が詳細にわたって記載されていることが重要です。
• 本人確認：直接面談を行い、本人の意思と代理人に委任した事実を確認します。面談により、本人の意志が確実に反映されていることを確認できます。電話確認は補完的手段とし、できる限り面談を推奨します。
• 追加の確認書類：親族であれば、本人の実印のありかを知っていることが多いため、不正利用を防ぐためにさらに詳細な確認を行う必要があります。例えば、本人の運転免許証やパスポートのコピーなど、本人確認書類を追加で提示してもらうことが有効です。

法定代理

法定代理は、法律に基づき代理権が付与されるもので、未成年者や成年被後見人の場合に適用されます。

• 未成年者の場合：親権者が法定代理人となります。未成年者が不動産を売買する際には、親権者であることを示す戸籍謄本の確認が必要です。両親が離婚している場合や、どちらかが親権を持っていない場合、親権者を明確に確認する必要があります。
• 成年被後見人の場合：成年後見人が法定代理人となり、後見登記事項証明書を確認します。また、成年被後見人が居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要です。家庭裁判所の許可を得ずに行われた売却は無効となるため、必ず許可書を確認します。

代理人の署名押印方法

契約書における代理人の署名押印方法について、以下に代表的な例を示します。

親権は両親が共同して行使しなければならないので、両名の署名押印が必要です。しかし例えば父のみが署名押印する場合は、母から委任を受けていることが必要です。両親の共同の意思表示をすることが重要です。

成年被後見人の場合

売主: 住所 大阪府大阪市○○区○○2丁目△△番△号
氏名 田 中 一 郎
成年後見人: 住所 東京都○○区○○1丁目△△番△号
氏名 田 中 太 郎 ㊞

破産管財人の場合

破産者: 住所 東京都○○区○○1丁目△△番△号
氏名 弁護士 ○ ○ ○ ○ ㊞

任意代理の場合の詳細

任意代理は、本人が特定の行為を代理人に委任するものです。ここでは、任意代理の具体的なケースや手続きについて詳しく見ていきます。

遠隔地に住む売主

売主が遠隔地に住んでおり、契約締結に立ち会えない場合、任意代理人を立てることがあります。この場合、以下の手続きを踏むことが重要です。

1. 委任状の作成：売主は、代理人に不動産売買を委任する旨の委任状を作成します。委任状には、売買対象の不動産の詳細、売買価格、売却条件などが明記されます。
2. 印鑑証明書の取得：売主は、委任状に実印を押印し、印鑑証明書を添付します。
3. 代理人の本人確認：代理人は、不動産会社や取引相手に対して、運転免許証やパスポートなどの身分証明書を提示し、本人確認を行います。
4. 面談の実施：可能な限り、売主本人と面談を行い、売却の意思確認を行います。面談が難しい場合は、電話やZOOMなどを利用して確認します。

法定代理の場合の詳細

法定代理は、法律に基づき代理権が付与されるもので、未成年者や成年被後見人が該当します。ここでは、法定代理の具体的なケースや手続きについて詳しく見ていきます。

未成年者の場合

未成年者が不動産を売買する場合、親権者が法定代理人となります。以下の手続きを踏むことが重要です。

1. 親権者の確認：親権者が誰であるかを確認するために、戸籍謄本を取得します。離婚や死亡などで親権者が変更されている場合は、その事実を確認します。
2. 特別代理人の選任：未成年者が不動産を売却する際、親権者と利益相反取引となる場合は特別代理人の選任を家庭裁判所に申し立てを行わなければなりません。例えば、未成年の不動産を親権者が購入するケースが当てはまります。
3. 契約書の署名押印：親権者が法定代理人として契約書に署名押印します。未成年者本人の印は不要です。

成年被後見人の場合

成年被後見人が不動産を売買する場合、成年後見人が法定代理人となります。以下の手続きを踏むことが重要です。

1. 後見登記事項証明書の取得：成年被後見人の後見人であることを示す後見登記事項証明書を取得します。これは法務局で発行されます。
2. 家庭裁判所の許可：成年被後見人が居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに行われた売却は無効となるため、必ず許可書を確認します。
3. 契約書の署名押印：成年後見人が法定代理人として契約書に署名押印します。成年被後見人本人の印は不要です。

破産管財人の場合の詳細

破産者が不動産を売却する場合、破産管財人が代理人として契約を締結します。以下の手続きを踏むことが重要です。

1. 抵当権者の承諾：不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権者から抵当権抹消の承諾を得る必要があります。
2. 破産管財人資格証明書の確認：裁判所から発行される破産管財人資格証明書を確認し、正式に任命された代理人であることを確認します。
3. 任意売却：破産管財人が任意売却を行う場合、裁判所の許可が必要です。任意売却にかかる裁判所の許可書を確認します。
4. 契約書の署名押印：破産管財人が代理人として契約書に署名押印します。破産者本人の印は不要です。

まとめ

不動産売買契約において代理人が契約を締結する場合、代理権の確認が最重要です。任意代理では委任状と本人確認を徹底し、法定代理では法的書類の確認が必要です。契約書の署名押印方法も適切に行うことが求められます。これらの手順を遵守することで、トラブルを未然に防ぎ、円滑な契約締結が可能となります。

また、具体的なケーススタディを通じて、代理人が契約を締結する際の手続きと留意点を理解することができます。不動産取引における代理人の役割を正しく理解し、適切に対応することで、安全で確実な取引を実現しましょう。