他人物売買取引の調査義務違反

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他人物売買取引における媒介業者の調査義務違反に関する損害賠償請求

調査不備が原因とされる紛争事例

不動産取引において、媒介業者が適切な調査を行わなかったことが原因で生じたトラブルについて解説します。この事例では、媒介業者の調査不足が原因で買主が損害を被り、裁判所が媒介業者に対する損害賠償責任を認めました。

紛争の内容

事例背景

  • 宅建業者であるXは、登記上の所有者Aらと土地の売買契約を結んだと主張するBとの間で、Yを媒介人として土地売買契約を交渉しました。
  • XとBは契約を締結し、手付金500万円を支払いましたが、後にBが示した契約書は偽造であり、実際にはAらとの契約は存在しなかったことが判明しました。
  • Xは、Yが適切な調査を行っていれば被害を防げたとして、手付金相当額の損害賠償を求めました。

詳細な経緯

  • X(買主)は、従前より取得を希望していた登記上の所有名義人がAほか2名である土地について、Aらと売買契約を締結したと主張するBとの間で、Yを媒介人として土地売買契約の交渉を行いました。
  • 契約締結当日に、契約場所がBの事務所からYの事務所に変更されたり、Bの事務所には事前の説明と異なる会社名が掲げられていることが確認されましたが、最終的に売買契約は締結されました。
  • その後、Bから示されていたAらとの一次売買契約にかかる契約書が偽造で実在しないことが判明し、Xは土地を取得できないばかりか、Bに手付金500万円を詐取されました。
  • XはYに対し、一次売買契約について更なる確認を行っていれば被害を防げたとして、手付金相当額500万円の損害賠償を求めて訴訟を提起しました。

本事例は東京地裁判決(平成30年3月29日)から引用しています。

各当事者の主張

転買人Xの主張

  • Yは、重要事項説明書や売買契約書に媒介人として記名押印しているため、媒介契約は成立している。
  • 他人物売買契約であるため、Yには登記名義人であるAらがBに対して土地を売却する意思があるか確認する義務があった。しかし、Yはこれを怠ったため、善管注意義務違反があると主張しました。

媒介業者Yの主張

  • X及びYの間に媒介契約書は作成されていないため、媒介契約は成立しておらず、調査義務を負うものではないと反論しました。

本事例の結末

裁判所の判断

  • 裁判所は、XY間に媒介契約が成立していたことを認定しました。
  • 本件売買契約が他人物売買契約であり、Bが本件土地の所有権を取得できなければXに損害を与えることになることを容易に知り得た点。
  • 売買契約の契約場所が直前になって変更されたり、Bの事務所には事前の説明と異なる会社名が掲げられているなど不信感を抱く状況があった点から、YにはAらに土地を売却する意思があるか確認する義務があったと判断しました。
  • 結果として、Yには注意義務違反があるとし、Xに対する損害賠償責任を認めました。
  • しかし、Xが宅建業者であり、Bが土地の所有権を取得できない場合のリスクを理解していたはずであることから、Xにも過失があるとして過失相殺が適用されました。
  • 裁判所は、Yに対してXが主張する既払いの手付金500万円のうち、Yの責任割合に相当する8割の400万円(控訴審では6割・300万円に変更)の損害賠償責任を認めました。

まとめ

重要なポイント

  • 本事例は、地面師による詐欺事件において、媒介を行った宅建業者の損害賠償責任が認められた事案です。
  • 特に、他人物売買であり、一次売買契約のリスクが問題となった点、被害者となった買主も宅建業者であった点において特殊性があります。

実務上の留意事項

  1. 調査義務の重要性
    • 媒介業者は、他人物売買契約において、先行売買契約の有効性について確認する義務があります。不信感を抱く状況がある場合には、更なる調査が求められます。
  2. 媒介契約の成立
    • 媒介契約が書面での契約ではなくても、媒介業者としての行動があれば媒介契約が成立する可能性があります。そのため、媒介業務を行う際には、プロフェッショナルとしての責任を十分に認識し、行動する必要があります。
  3. 過失相殺の適用
    • 被害者が宅建業者である場合、その専門的な判断能力や調査能力が考慮され、過失相殺が適用されることがあります。宅建業者自身も取引においてリスクを適切に評価し、必要な調査を指示する責任があります。
  4. リスク管理
    • 他人物売買契約のようなリスクの高い取引では、通常の取引よりも高い調査義務が求められます。媒介業者は、可能な限り先行売買契約の有効性を確認し、リスクを低減する努力をすることが重要です。
  5. 契約の法的責任
    • 日本では、契約書がなくても契約の成立及びこれに起因する法的責任が認められます。媒介業者として関与する以上、注意義務を尽くすことが求められます。

不動産取引において、媒介業者は詳細な調査を行う義務があります。特に他人物売買の場合、先行契約の有効性確認が不可欠です。媒介業者がこれを怠ると、損害賠償責任が問われることがあります。本事例を通じて、媒介業者としての責任と注意義務の重要性を再認識し、プロフェッショナルとしての役割を果たすことが求められます。

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