不動産物件の経歴と法的調査

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こんにちは!不動産調査シリーズ第2回目では、不動産物件の経歴と法的な調査について詳しく解説していきます。不動産物件の過去の利用状況や法的な問題点を確認することは、潜在的なリスクを把握し、安全な取引を行うために非常に重要です。

不動産物件の経歴調査

不動産物件の過去の利用状況や、過去に発生した事故や事件の有無を確認することは、トラブルを未然に防ぐために欠かせません。特に、事故物件や土壌汚染がある場合、将来的に大きなリスクを抱えることになります。

過去の利用状況

  • 工場や商業施設の跡地
    • 土壌汚染のリスクがないかを確認します。例えば、過去に化学工場があった土地では、土壌汚染が残っている可能性が高く、浄化作業が必要になることがあります。これを確認するためには、過去地図や、地元自治体の工場・指定作業所、水質汚濁防止法・下水道法に基づく特定施設の名簿などを調べると良いでしょう。
  • 事故物件の確認
    • 火災や事件が過去に発生したかどうかを確認します。例えば、過去に火災が発生した物件は、心理的な影響から購入を避けられることが多くなります。基本的には売主からの聴取が主になりますが、怪しいと思ったら警察署や消防署からの記録、または事故物件情報サイトを通じて情報を得ることも考えましょう。
  • 建物の用途変更の履歴
    • 物件が過去にどのように使われていたかを確認します。例えば、元々は工場だったが現在は住宅として利用されている場合、法的な用途変更手続きが適切に行われているかを確認します。

具体的なチェックポイント

  • 火災や事件の履歴
    • 過去に火災や事件が発生していないかを確認します。例えば、地元の消防署で火災発生の記録を確認することができます。また、事件に関しては、警察署で過去の事件記録を確認することができます。
  • 過去の所有者
    • 物件の過去の所有者が誰だったかを確認します。例えば、過去に多くの所有者が変わっている場合、何らかの問題があった可能性があります。この情報は、不動産登記簿を確認することで得られます。

不動産の法的調査

物件が法的に問題なく取引できるかを確認するため、用途地域や建ぺい率、容積率などの法的制限を確認します。これにより、建築や利用における制限を事前に把握することができます。

用途地域の確認

  • 用途地域
    • 物件の用途地域を確認し、法的制限がないかをチェックします。例えば、住居専用地域では一定規模の商業活動が制限されているため、業種によって店舗を開くことが難しいことがあります。この情報は、自治体の都市計画課で確認することができます。
  • 建ぺい率と容積率
    • 物件がこれらの規制に適合しているかを確認します。例えば、建ぺい率が高すぎると増築が難しくなります。容積率が超過している場合は、増築や改築が制限されることがあります。これらの情報も、自治体の都市計画課で確認できます。
  • 法令上の制限
    • 土地の利用に関する法令上の制限を確認します。例えば、建築基準法や都市計画法などによる規制が適用されるかどうかをチェックします。また、これらの法令が変更される可能性についても確認します。

具体的なチェックポイント

  • 建築制限
    • 物件が建築基準法に違反していないかを確認します。例えば、増築が行われている場合や既存不適格など、売主が意図しない違反建築状態の物件では、そのことを説明しておかないと購入後に問題が発生します。この情報は、自治体の建築課で確認することができます。
  • 土地の境界線
    • 物件の土地が隣接地と明確な境界を持っているかを確認します。例えば、隣接地との境界が不明確な場合、境界争いが発生する可能性があります。境界線に関する情報は、法務局で地籍測量図を確認することで得られます。現場の境界標の有無も必ずチェックします。
  • 登記簿の確認
    • 物件が登記されている内容に問題がないかを確認します。例えば、所有権の名義が正確であるかどうかを確認することが重要です。登記簿は法務局で確認することができます。

想定される事例

  • 事例1: 土壌汚染が原因で取引が中止になったケース
    • ある土地は過去に工場があり、土壌汚染が確認されました。このため、購入希望者が取引を中止し、土地は長期間売れ残りました。このような場合、土壌汚染の浄化費用が非常に高額になることがあります。
  • 事例2: 建ぺい率違反で住宅ローンが否決された物件の例
    • ある建物は、建ぺい率を超過して増築されていたため、違反建築となっており、住宅ローンが否決されました。このような物件は頭金を多く積んだりプロパーローンをつかえるような購入者を選ぶ物件になってしまいます。
  • 事例3: 法的な制限で開発が難航した土地の例
    • ある土地では、都市計画法の制限により、開発計画に自治体の許可が必要でした。審査の結果、予定していた開発計画が実現できず、開発が中止されました。このような物件は開発に期間を要すことや、許可の可否によって計画が進まなくなることを事前に伝えなくてはなりません。

不動産の法的調査の方法

不動産の法的な調査は、法務局で登記簿を確認したり、自治体の都市計画課で用途地域や建ぺい率の情報を取得したりすることで行います。行政機関の資料やウェブサイトを活用して、詳細な法的情報を収集します。

  • 法務局での調査
    • 登記簿を確認し、物件の所有者情報や抵当権などの権利関係を確認します。法務局で取得できる情報には、所有権の履歴や権利設定の内容が含まれます。
  • 自治体での調査
    • 自治体の都市計画課で、用途地域や建ぺい率、容積率の情報を確認します。これにより、物件の法的制限や将来的な用途の可能性を把握できます。
  • インターネットでの情報収集
    • インターネットを活用して、法令や規制に関する最新情報を収集します。自治体のウェブサイトや国土交通省のデータベースなどが有用です。
  • 専門家の意見を聞く
    • 法律や不動産に詳しい専門家に相談し、法的リスクや問題点を確認します。例えば、弁護士や行政書士に依頼して、法的な問題を事前に把握することが重要です。

まとめ

不動産物件の経歴と法的調査は、不動産取引におけるリスク回避のために非常に重要なステップです。過去の利用状況や法的制限を詳しく調査することで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。今回紹介した具体的なチェックポイントや調査方法を参考にして、物件選びに役立ててください。次回は、インフラ設備と越境問題の確認について詳しく解説します!