不動産のインフラ設備と越境問題の確認

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こんにちは!不動産調査シリーズ第3回目では、インフラ設備の調査と越境問題の確認について詳しく解説していきます。インフラ設備の状態や越境問題は、物件の安全性や近隣関係に大きな影響を与えるため、細心の注意を払って調査することが重要です。

インフラ設備の調査

インフラ設備の調査は、物件が日常生活に必要な水道、下水、ガス、電気などの設備を適切に備えているかを確認する作業です。これにより、生活に支障がないか、将来的な修繕や交換のリスクを把握できます。

水道の確認

  • 水道の埋設管調査
    • 水道管がどのように敷設されているか、材質や劣化状況を確認します。例えば、古い物件では鉛管が使用されていることがあり、健康リスクが伴うため注意が必要です。このような情報は、所有者からの委任の上、水道局で確認します。
  • 水質検査の実施
    • 水質に問題がないか、水質検査の必要性を説明します。例えば、受水槽からの給水の場合、錆が発生している古い鉄管では、赤水が出ることがあります。清掃履歴を確認し、必要に応じて水質検査を依頼し水質が基準を満たしているかを確認するように説明します。
  • 水圧の確認
    • 各蛇口での水圧が適切かを確認します。水圧が低い場合、口径不足や配管の詰まりや老朽化が原因である可能性があります。実際に水を流して確認することで、水圧の状態を把握します。

下水の確認

  • 下水管の配置
    • 下水管がどのように敷設されているか、経路を確認します。例えば、排水が正常に流れるかを確認するために、実際に水を流してテストすることが重要です。また、下水管が詰まっていないかを確認します。
  • 下水枡の位置
    • 下水枡(ます)の位置と状態を確認します。例えば、下水枡が詰まっていると、排水が逆流してしまうことがあります。下水枡を開けて、中に異物がないかを確認します。
  • 排水経路の確認
    • 排水がどのような経路で流れるかを確認し、問題がないかを確認します。特に、隣地を越えて排水が流れている場合は注意が必要です。下水管の位置や経路は下水道台帳では確認しきれないことがありますので、特に注意を要します。古い多棟現場だと複数宅地内で下水管を共用している場合もあります。

ガスの確認

ガスに関しては、ガス会社が管理していますので、そこまで困ることはないと思います。プロパンの場合は埋設されていませんし、都市ガスよりも、プロパンガス会社の関与が積極的なので建て替えの時も価格面で相談に乗ってくれます。

電気の確認

  • 電気配線の状態
    • 電気配線が適切に設置されているか、劣化や破損がないかを確認します。古い配線の場合、火災のリスクがあるため、電気工事士に依頼して状態を確認してもらうことも想定して説明します。
  • 電気容量の確認
    • 電気容量が十分であるかを確認します。例えば、電気容量が不足していると、家電製品を複数使用する際にブレーカーが落ちる可能性があります。ブレーカーの容量を確認し、電気容量を増やせるか電力会社に問い合わせて、工事が必要な場合は増設工事の必要性を説明します。
  • 引込線の状態
    • 引込線が適切に設置されているかを確認します。特に、電柱からの引込線が適切に設置されているか、越境していないかを確認します。

越境問題の確認

物件が隣地を越境している場合、トラブルの原因となります。建物や配管などが越境していないかを確認します。

越境の確認ポイント

  • 建物の越境
    • 建物が隣地に越境しているかを確認します。例えば、隣家の屋根が境界線を越えている場合、トラブルの原因となります。境界線に沿って目視で確認し、建物が隣地に越境していないかをチェックします。
  • 工作物の越境
    • フェンスやブロック塀などの工作物が隣地を越境していないかを確認します。越境している場合、隣地所有者との話し合いが必要です。工作物が隣地を越えて設置されている場合、境界標を確認して、正しい位置を確認します。ただし境界線で共有している場合もあるので、その場合は越境とはされないこともあります。
  • 配管の越境
    • 水道管や下水管が隣地を越境しているかを確認します。これらの配管が越境していると、修繕や管理が難しくなることがあります。下水管や水道管の経路を確認し、隣地に越境していないかをチェックします。

越境問題の確認と処理方法

越境問題を確認するためには、現地での目視確認や境界標の確認が必要です。越境が確認されたら将来撤去の覚書を取得します。これにより、将来的なトラブルを回避することができます。

  • 現地での目視確認
    • 境界線に沿って目視で確認し、建物や工作物が隣地を越境していないかを確認します。境界標が設置されている場合は、これを基に正確な位置を確認します。その他、樹木の越境は時期によって変化しますので、怪しい場合は覚書を取っておくほうが無難です。
  • 境界標の確認
    • 境界標が設置されているかを確認し、境界線が正確に定められているかを確認します。境界標がない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界線を確認します。
  • 隣地所有者との協議
    • 越境が疑われる場合、隣地所有者と話し合い、問題の解決に向けて協議します。協議が難航する場合は、法律の専門家に相談することを検討してください。

まとめ

インフラ設備の調査と越境問題の確認は、不動産取引における重要なステップです。これらを適切に調査することで、将来的なリスクを回避し、安心して物件を選ぶことができます。今回紹介した具体的なチェックポイントや調査方法を参考にして、物件選びに役立ててください。次回は、中古戸建てと分譲マンションの調査について詳しく解説しますので、ぜひお楽しみに!