賃貸借契約の特約としての小修繕

電球交換多くの建物賃貸借契約には「大修繕は賃貸人が負担し、小修繕は賃借人の負担において行う」という特約があります。手持ちの資料によると、小修繕とは電球、蛍光灯、パッキンの交換などが例として記載されています。

賃貸借契約書は賃貸人の側で作成することがほとんどですので、賃貸人側は「電球替え等の小修繕は入居者の負担ですべきもの」と解釈することが多いようです。
このような解釈もあり、退去時の精算金として玉切れ箇所の電球代が請求されることもあります。

最高裁判所の判例では

裁判官しかし判例によると、このような特約は「賃貸人が小修繕の義務を負わないという趣旨に過ぎず、賃借人が修繕の義務を負う趣旨ではない。」とされています。

つまり電球が切れて入居者がそのまま生活していても、薄暗いのをがまんできるなら交換しなくてもいいし、パッキンの減りによる水漏れも、水道料金がかさむのを我慢できるのなら修繕しなくてもいいという考えです。

このような入居者が電球が切れたまま退去してもその交換費用は入居者に転化できません。

では誰が負担するのか?退去後、次の入居者を探すときに、電球が切れていたり、パッキンの減りで水漏れしていたらみっともないので、結局は賃貸人が負担することになりそうです。